关于印发吉水县加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知
2014-12-14 00:00:00 来源: 作者: 点击数:
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  吉水县府办字〔2014〕276号 

  关于印发吉水县加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知 

  

有关乡镇人民政府,县政府有关部门、有关直属单位:

  经县政府研究同意,现将《吉水县加强住宅小区物业管理工作实施意见》印发给你们,请认真遵照执行。

  吉水县人民政府办公室

  2014年12月11日

  吉水县加强住宅小区物业管理工作实施意见

  为进一步加强我县住宅小区物业管理工作,深入推进和谐社区、温馨家园建设,根据《江西省物业管理条例》、《关于印发加强吉安市中心城区物业管理工作暂行办法的通知》(吉府发〔2010〕13号)和《关于印发市中心城区进一步加强住宅小区物业管理工作实施意见的通知》(吉府办发〔2013〕10号)等有关要求,结合我县实际,提出如下实施意见。

  一、工作目标

  按照“政府负责、行业管理、部门配合、乡镇组织、社区落实、企业服务、业主自治、以块为主、属地管理”原则,通过加强对新建住宅小区的规划、建设管理以及实施对老旧住宅小区的综合治理,将住宅小区物业管理纳入社区管理范围,实现管理归位,全面提升县城住宅小区物业管理水平。

  二、工作内容

  (一)关于新建住宅小区物业管理方面。

  1.加大小区停车位配置比例。县城新区新建住宅小区按1-1.5泊位/户、老城区的新建住宅小区按0.6-0.8泊位/户、公共建筑按0.6-0.8泊位/100㎡(建筑面积)的比例配建停车位,从根本上解决停车难的问题。

  2.强化物业服务设施设备配置标准。今后所有新建小区必须按照相关部门提出的技术标准要求将视频监控、单元门、电梯门“一卡通”管理系统纳入到项目规划当中,在办理《商品房预售许可证》时报房管部门备案,与房屋主体同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用,并列为物业承接查验的内容。规划建设部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查,纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容,并在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。建设单位未经规划部门许可,不得变更物业管理用房位置。

  3.实行新建商品房交付使用前物业承接查验制度。依据住房城乡建设部《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号),在承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行。物业服务企业应当自物业交接后30日内向物业所在地房地产行政主管部门办理物业承接查验备案手续。未通过物业承接查验的开发项目,房地产主管部门不得为该项目办理房屋所有权证书。

  4.建立竣工预验收制度。为加强对新建住宅小区规划审批、工程建设、综合竣工验收各个环节的监管,房地产主管部门应当在物业竣工验收前,组织社区居委会、物业服务企业,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地是否按规划设计要求落实进行预验收,预验收应作为竣工验收前置条件。

  (二)关于已建成小区物业管理方面。

  1.调整小区规划,开发小区停车位。业主委员会(业主)在征得规划主管部门同意的前提下,要积极开发小区停车位,满足业主停车需要。

  2.多渠道筹集资金,完善小区基础设施。参照美丽乡村挂点帮扶的措施力度,打造“美丽城市小区”,结合“双提升”和党风廉政建设评价工作,对全县住宅小区分别由县四套班子领导挂点,县城各单位挂点帮扶一个小区,对小区物业管理“一卡通”标准配置、停车泊位开发、视频监控系统、道路改造维修、居民健身器材、绿化亮化工程等进行科学调整、合理规划和改造建设。资金以政府投资、挂点单位帮扶、开发商解决、小区业主承担等方式筹集解决。

  3.发挥业主委员会作用,引导业主自我管理。

  (1)业主委员会成员组成及职责。有关乡镇人民政府要把组织小区召开业主大会,选举产生业主委员会纳入到社区居委会年度目标管理考核。各社区居委会要积极组织小区业主召开业主大会,选举产生业主委员会,努力扩大业主委员会的覆盖面,争取一个物业管理区域成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员,原则上从有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、社区居委会、热心公益事业人员中推荐产生。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作,同时积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会集体换届期间,由社区居委会代为履行业主委员会的职责,确保工作正常运转。

  (2)业主委员会报酬解决途径。要帮助解决业主大会和业主委员会的活动经费和成员报酬问题,业主委员会报酬可从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法和标准由业主大会决定,并报物业所在地房地产管理部门、社区居委会备案。

  4.多措并举,保障物业费收缴到位。

  (1)房屋所有权转移时须交清物业费。按照新的《江西省物业管理条例》规定,业主在房屋办理产权转移时,除合同另有约定外,房屋出售人应当向买受人出具已交清物业管理费的证明。

  (2)国家公职人员应带头缴交物业费。倡导机关事业单位工作人员争当表率,公职人员应当在小区起模范作用,严格依法依规按时足额缴纳物业服务费,公职人员拒不缴费者,本人单位、组织、纪检、人事、财政等部门应采取提醒、警告、约谈、公布姓名、工资代扣等方式加以约束,树立社会正气。

  (3)采用物业费与水费“一卡通”缴费试点。试点“一卡通”缴费法,即通过一张缴费卡可以缴纳水费、电费、物业费等,试点成功后全面推广。

  (4)向法院起诉追缴物业费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业费的,业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式,督促其限期交纳,逾期不交纳的,物管企业可以向法院起诉。

  (5)物业企业通过人性化管理提高物业费收缴率。物业服务企业通过改善与业主的关系,增强与业主间的沟通,树立人性化管理、亲情化服务的理念,妥善解决业主提出的实际问题,提高物业费收缴率。

  (三)关于无物业老住宅小区管理方面。

  1.加快老住宅小区的改造升级。改造资金以县财政为主,统筹其他方式,可考虑前期基础性启动经费多渠道统筹,进入管理阶段后,有偿服务运行。按照成熟一个片区、改造一个片区,逐步完善的原则,打破原有单位、院落界限,搞好规模改造,把监控、门禁系统、停车位改建纳入到小街小巷综合治理改造范围,争取全面完成老住宅小区的改造升级。

  2.建立健全管理体制。老住宅小区物业管理要坚持以人为本,按照“部门协调、镇政府组织和社区居委会落实”的原则,建立“条块结合,以块为主,统一管理”的管理体制。民政部门和有关乡镇政府要紧密结合改造实际,因地制宜,大力创新,加强对社区的建设,建立健全社区组织结构和管理体制,巩固改造成果。

  3.引进专业物业服务企业。引进专业物业服务企业进驻老旧小区实行物业服务,抓好公共秩序维护、卫生保洁、公共设施管护和绿化养护等工作。对尚不具备物业管理条件的小区,由所在社区居委会成立物业服务中心进行托管,实施简易物业管理,主要为小区居民提供保洁方面的服务,其经费由社区居委会向业主收取。

  (四)关于加强物业服务企业管理方面。

  1.加强对物业服务企业的监管。物业服务企业要依据服务合同,切实履行职责,提高服务质量,对超出服务合同的事宜,要与开发建设单位、业主委员会协商确定后实施。房管部门要会同有关乡镇和社区居委会,加强对物业服务企业的监督,建立健全物业服务企业信用档案制度,认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度,并作为资质评定和年审、物业招投标中的重要条件。要建立健全物业投诉责任机制,及时查处物业服务中的不规范行为,督促物业服务企业整改,切实保障业主合法权益;建立健全物业管理淘汰、退出机制,对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业,按有关规定予以处理。

  2.规范物业服务合同文本。开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》,以及《物业服务合同》,应当按照县房地产主管部门监制的示范文本签订;合同签订后,业主委员会要向业主公示或者印发给业主。物业服务企业自签订物业服务合同之日起十五日内,向县房管局备案。

  (五)关于规范物业服务收费行为方面。

  县发改委会同县房管局,按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)及《江西省物业管理服务收费办法》(赣计商价字〔2003〕766号)的规定,加快建立“分等定级、质价相符”的收费机制。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。物业服务等级标准、基准价及浮动幅度,由县物价局会同房管局制定并组织实施。同时根据我县物业管理的实际情况,适当提高物业服务收费标准,具体办法由物价部门另行制定。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定,健全企业财务帐目,严格按标准收费,按规定项目收费,自觉接受物价、房管部门及业主的监督。业主大会、业主委员会要全面履行职责,既要监督物业服务企业的服务,还要督促业主按时交纳物业服务费。业主不得以房屋空置、开发遗留问题、无需接受服务等原因拒交物业服务费。对物业服务企业不按规定标准、项目收费的,业主有权拒绝交费。

  (六)关于扶持物业服务企业方面。

  一是住宅物业服务企业免缴防洪保安资金、残疾人就业保障金、人防工程维修建设费、工会经费等行政事业性收费或政府性基金。二是住宅物业服务企业按规定缴纳的营业税和所得税地方留成部分扣除征管经费后,由政府通过以奖代补的方式支持物业服务企业的发展。 三是物业小区内生活困难并持有民政部门发放的《最低生活保障金领取证》的业主和使用人,物业服务企业可适当减免物业服务费。四是县财政每年安排相应的经费,对受到上级政府及部门关于物业管理方面表彰的物业服务企业、社区居委会、业主委员会和个人,按照上级政府及部门明确的奖励标准进行奖励。有关乡镇政府应安排相应的经费给社区居委会,用于社区物业管理的需要。

  三、强化举措

  1.建立健全组织领导体系。为加强对全县小区物业管理工作的统一领导、组织协调、监督指导,县政府成立由政府分管领导任组长,房管、财政、城管、住建、民政、公安、物价、消防、环保等相关职能部门以及有关乡镇政府主要负责人为成员的物业管理工作领导小组,房管局设立物业管理办公室,配备专职工作人员从事日常的物业管理工作。县政府将物业管理工作纳入到对各相关部门的年度目标管理考核。有关乡镇人民政府指派一名科级干部专门分管物业管理;每个社区配备一位社区居委会副主任分管物业管理,具体负责本社区范围内物业管理有关的工作。

  2.建立健全社区管理网络。充分发挥社区基层组织作用,将物业管理与社区建设结合起来,及时协调处理好业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间的纠纷。把物业管理纳入社区建设规划,积极配合、支持和参与到物业管理工作中,以物业服务推动社区服务。拓展社区服务范围,逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新机制。房管部门在建立诚信档案、办理物业服务企业资质年审时应当征求社区居民委员会的意见。

  3.强化部门协作,形成执法合力。物业管理涉及的住建、房管、公安、消防、城管、民政、物价、环保等职能部门,要各司其职,密切配合,加强沟通协作,实现有效衔接,无缝监管。加大对违法违规行业的综合执法,形成强大工作合力。进一步完善物业管理纠纷调处工作机制,主动介入,加大力度,加快处理,增强预判性,发现苗头,及时消除隐患,共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人居和谐的现代化社区。

  4.加大宣传力度,营造良好氛围。通过多种途径宣传实施物业管理的意义和作用,为推进物业管理创造良好的舆论环境。加大对社区干部、业主委员会成员、物业服务人员、开发商的物业管理知识培训力度。有关乡镇政府、社区要树立物业管理是社区管理的一部分的观念,把提高居民有偿服务的意识和遵守社会公德宣传结合起来,通过宣传,增强业主在物业管理中履行义务的自觉性。

  本实施意见由县房管局负责解释,自发布之日起实施,适用于县城范围内的物业管理,县城范围外的乡镇可参照执行。物业管理具体实施细则由物业管理办公室另行制定。

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