吉水县赣江东岸墨潭段风光带项目(棚户区改造)国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案
2018-07-17 16:39:36 来源:本站 作者: 点击数:
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  (意见征求稿)

  2018年7月15日

  一、政策法律依据

  《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第214号)、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(吉府字〔2017〕1号)等相关法律和行政法规。

  二、征收目的

  吉水县赣江东岸墨潭段风光带项目是为策应吉湖国家湿地公园建设,实施吉安市“赣江百里风光带”建设、赣江流域生态治理综合性项目,系我县重大民生工程,属公共利益范畴。项目实施目的主要围绕庐陵文化和绿色生态两条主线,将建设范围内赣江岸线建成文化旅游风光带、绿色低碳生态区和旅游产业示范区,加速对接中心城区融城、服务县域经济,惠及全县人民。

  三、征收范围

  吉水县赣江东岸墨潭段风光带项目建设实际压占范围,具体范围为:东至105国道、西至赣江东岸、北起文峰镇排头村、南至吉水县与青原区交界处(详见征收红线附图)。

  四、签约期限、地点

  1.签约期限:2018年8月25日至2018年11月24日

  2.签约地点:吉水县自来水公司城南自来水厂院内

  五、征收部门及实施单位

  本次房屋征收主体为吉水县人民政府(以下简称房屋征收人),明确县国有土地上房屋征收与补偿办公室(以下简称房屋征收部门)组织实施本次房屋征收与补偿工作。按照“谁家孩子谁抱走”的原则,由各权属主体单位负责做好各被征收户的上门思想工作。

  六、征收补偿安置原则

  遵循“决策民主、程序正当、结果公开、补偿公平”的原则,实行阳光征迁,切实维护公共利益并保障房屋被征收人的合法权益。

  征收行政、企事业集体单位房屋一律实行货币补偿;征收私有房屋实行货币补偿或房屋产权调换两种形式。

  七、征收补偿标准和安置办法

  1.行政、企事业集体单位公房:一律实行货币补偿(各类房屋补偿价格详见附件);

  2.国有土地上私有房屋:

  ①选择货币补偿的:

  成套房和非住宅按住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》有关规定,经选定的房地产评估机构(评估机构选定办法另行制定)按征收决定公告之日不低于类似房地产市场价格的估价结果确定补偿金额。

  独幢房屋(住宅类)经评估机构估价后,结合容积率,主体房屋占地面积不超过180且建筑总面积不超过360的,主体房屋可按以下比例结算补偿金额:建成一层的按实际建筑总面积评估价的1.8,建成二层的按实际建筑总面积评估价的1.5,建成三层的按实际建筑总面积评估价的1.2,四层及以上房屋按实际建筑总面积评估价的1.0。按上述比例计算后的面积封顶为360,主体房屋建筑总面积超过360的不提高比例。最终结算时因提高比例结差而超出被征收主体房屋实际建筑总面积部分,须扣除建安成本及应缴交税费且不计入奖励范畴。

  办理了房屋所有权证及国有土地使用权证的但已经坍塌、焚毁房屋视作一层建筑进行补偿,并扣除建安成本及应缴交税费。

  砖木人字架结构经确权增加的房屋建筑面积,按增加部分的面积以实际评估价结算,不提高补偿比例。

  ②选择房屋产权调换的:

  成套住房按主房面积1:1调换。

  单幢(住宅类)私房,结合容积率,主体房屋占地面积不超过180且建筑总面积不超过360的,以主体房屋建筑总面积为基数,按以下比例进行调换:建成一层的按建筑总面积的1.6,建成二层的按建筑总面积的1.3,建成三层的按建筑总面积的1.1,建成四层及以上的按建筑总面积的1.0。按上述4种比例提高后,超过360以上的面积不计入调高比例调换(即增调按被征收房屋主体总面积360封顶)。

  办理了房屋所有权证及国有土地使用权证的但已经坍塌、焚毁房屋视作一层建筑进行调换,并扣除建安成本及应缴交税费。

  砖木人字架结构经确权增加的房屋建筑面积部分按1:1据实调换,不提高调换比例。

  被征收主体房屋建筑面积与产权调换房建筑面积等同部分按房屋结构、成新、楼层系数进行结差;调高比例部分按重置价由被征收人缴交相关税费后再进行结差;调换房总面积多于或少于被征收主体房屋建筑总面积的(含提高调换比例面积)部分,按市场评估价结差。

  3.被征收房屋室内装修、附属设施、院落、储物室、停车库(假层、阁楼)等按实有工程量结合成新予以评估。按照选择货币补偿方式进行,不作产权调换安置。

  4.产权调换房基本情况及调换办法

  产权调换房为期房,统一安置在吉水县城城北新区大桥北侧BBDQ-11-C出让地块小区开发政府回购安置房内共70套供选择。

  ①产权调换房为高层建筑,由房屋征收人负责按国家相关标

  准进行建设,交房标准为:水泥砂浆地面,内墙及天棚粉刷,每套安装入户防盗门一扇,窗为普通铝合金窗,阳台不封闭,水电到户。期房户型有:80㎡左右、105㎡左右、115㎡左右、135㎡左右四种户型(含公摊面积)。

  ②成套房调换办法:被征收房屋是成套房的应依照“等面积

  调换”的总体原则,选择与自身被征收主体房屋建筑面积最接近的产权调换房。

  独幢房调换办法:被征收房屋属独幢的,可以按提高调换比例后面积进行调换,但调换后总面积不超过360㎡(不含奖购面积)。具体楼层、户型和套数的组合,由房屋被征收人在当时可供选择的产权调换房房源中自行确定。

  ƒ房屋被征收人在选定完相应产权调换房的户型和套数后,所选产权调换房总面积少于被征收的主体房屋建筑总面积且未超过360㎡的,未能达到“等面积调换”要求的,若其剩余未实现产权调换的面积达到或超过当时可供选择的产权调换房房源最小户型面积50%以上的,可增选一套最接近剩余面积的户型进行产权调换;若其剩余未实现产权调换的面积,不足当时可供选择的产权调换房房源最小户型面积50%的,其剩余部分面积只作货币补偿。

  6.产权调换房与被征收房屋价值结算办法:

  ①住宅

  独幢房屋、成套房按本方案第七条第二款第②点规定的调换比例办法结算。

  ②住宅

  被征收房屋所有权证或不动产登记证载明为营业性用房的,由房屋征收人提供营业性用房实行等面积调换。房屋经过评估,结清被征收房屋和用于产权调换房屋之间价值的差价;由于规划设计等原因,调换面积多于被征收房屋面积10㎡以内按安置价结算、超过10㎡以上部分按公告发布之日类似房地产市场价结算。

  国有土地上被征收房屋所有权证或不动产登记载明为住宅,但依法办理了营业执照,并在房屋征收人作出房屋征收决定之日仍在营业且持续营业超过一年以上的,经吉水县市场监督管理局会同税务及其有关行政部门认定后,征收时只对底层建筑中的30㎡(超出的计入住宅面积,不足的据实计算)以内部分按商铺性质进行市场评估并给予补偿;同时该30㎡以内的面积仍可计入住宅面积给予产权调换结算,不提供营业性用房调换。

  八、被征收房屋类型和建筑面积认定办法

  房屋的性质、用途和建筑面积以房屋所有权证、国有土地使用权证或不动产登记证载明的内容为准。房屋所有权证与国有土地使用权证登记名字或内容不一致的,以房屋所有权证为准;房屋所有权证与房屋登记簿不一致的,以房屋登记簿为准。如因客观原因“两证”过户登记不齐全的,允许其在房屋征收前依法办理过户变更,变更登记缴交的税费按照财税字〔2009〕78号文件标准执行。

  对被征收有阁楼(假楼)的砖木结构居住用房(即砖木一层人字屋面),其外观、设计、功能都相似,由于历史原因有办理砖木一层的,有办理砖木二层的,本着尊重历史、面对现实、不与民争利,按客观公正、实事求是原则确定。坡面顶内空间净高2.2米(含)以上的部分计算全面积,净高1.2m至2.2m部分计算1/2的面积,不足1.2m部分不计入面积。

  未登记的建筑,由吉水县房管局会同吉水县国土局、吉水县住建局等单位调查认定,认定为合法建筑的给予补偿,但评估时扣除其办理产权证应缴交费用,费用标准按现行政策执行;认定为未超过批准期限的临时建筑,按照批准使用年限结合已使用年限折旧,给予适当补偿;认定为合法的附属建筑按重置价(详见附件3)结合成新率给以补偿;认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑、铁皮棚等,不予补偿。

  废弃设施不予补偿。

  九、搬迁补偿费、临时安置补偿费、管线迁移费

  1.搬迁补偿费:

  ①私有房屋以被征收房屋的主体房屋建筑总面积为基数,按6元/㎡标准一次性补助。选择产权调换方式涉及到二次搬迁的,依照以上标准,再补助一次搬迁费;

  ②单位公房按房屋所有权证为一总户,按主体建筑总面积6元/㎡标准补助,但每户补助不超过10000元。

  2.临时安置补偿费:

  ①补助对象为私有房屋被征收人;

  ②私有住宅按被征收房屋主体建筑总面积每月5元/㎡补助;

  ③停产停业补助:根据房地产市场租金或经营主体上年度月均应纳税所得额确定补助金额。被征房屋必须是国有土地上的合法建筑,有合法、有效的营业执照或其他相关生产经营行政许可手续,并办理具有税负核定凭证。临时搭建及违章建筑,集体土地上房屋违反土地用途管制经营的不予补助。

  ④补助期限:选择货币补偿的为3个月;选择产权调换的,以被征收人腾空房屋交付之日至房屋征收人交付产权调换房之日计算,另增加3个月。

  ⑤补助支付:选择货币补偿的,签订补偿协议时一次性支付。选择房屋产权调换期房的,签订补偿协议时先预付12个月的临时安置费,剩余部分在交付安置房时一次性结清。

  3.管线迁移费:①固定电话迁移补助费100元/部;②有线电视迁移补助费120元/户;③自来水迁移补助费200元/户;④电力迁移补助费200元/户;⑤空调迁移补助费160元/台;⑥电脑网络迁移补助费100元/户;⑦太阳能搬迁费300元/套。

  十、产权调换房选房顺序

  房屋被征收人凭房屋征收部门出具的签订补偿协议并腾空房屋且交付的有效书面证明材料,按时间先后顺序进行。各房屋被征收人选择产权调换房时,只能在正式选房当时所剩的可供房源中进行选择。

  十一、优惠政策

  1.房屋主体建筑面积小于36㎡且在县城规划区内只有此处住房的被征收人,选择货币补偿的,按评估价值给予结算;选择房屋产权调换的,可放宽调换安置一套提供的最低面积户型的安置住房(含交付奖励可增购面积在内);所选调换安置房期房面积多于被征收房屋面积部分且在60㎡以内按安置价(均价2800元/㎡)结算,超出60㎡以上部分按市场价(均价5800元/㎡)结算。

  2.选择产权调换房办理不动产登记证由房屋被征收人自行办理。办证有关税费,等面积部分免费予以办理;超面积部分由房屋被征收人承担,除税收外,规费减半收取。

  3.被征收人在签约期限内签订了协议并腾空房屋的,被征收房屋所有权人要求安置的产权调换房产权转移至法定第一顺序继承人的,凭公证书、房屋补偿协议可免费办理产权转移登记手续。如经公证机构确认无法办理的,凭房屋征收部门出具的书面意见函和房屋补偿协议可免费办理产权转移登记手续。

  4.房屋被征收人在2018年11月24日前签订补偿协议并腾空房屋且交付的,还可享受免除本方案第七条第二款第点住宅类的产权调换房与被征收主体房屋等面积内调换互补差额的优惠。

  十二、奖励

  为鼓励房屋被征收人自行搬迁且主动交付,设立如下奖项:

  1.奖励对象和基数:奖励的对象为独幢私房和私有成套房;奖励的基数以房屋所有权证书载明的主体建筑面积为准。

  2.房屋签约交付阶段奖

  2018年10月24日以前签订补偿协议并腾空房屋且交付的,给予房屋被征收人主体房屋建筑面积300元/㎡奖励;在2018年10月25日至11月9日期间签订补偿协议并腾空房屋且交付的,给予房屋被征收人主体房屋建筑面积200元/㎡奖励;在2018年11月10日至11月24日期间签订补偿协议并腾空房屋且交付的,只给予房屋被征收人主体房屋建筑面积100元/㎡作为物价补贴;逾期不予奖励。

  3.选择货币补偿奖

  在2018年10月24日以前签订了补偿协议并腾空房屋且交付的,给予被征收房屋评估总金额的20%奖励;在2018年10月25日至11月9日期间签订了补偿协议并腾空房屋且交付的,给予被征收房屋评估总金额的15%奖励;在2018年11月10日至11月24日期间签订了补偿协议并腾空房屋且交付的,只给予被征收房屋评估总金额的10%物价补贴;逾期不予奖励。

  4.选择房屋产权调换奖

  在2018年10月24日之前签订补偿协议并腾空房屋且交付的,安置面积可按住宅类产权调换办法以主房面积为基数再增购20%;房屋被征收人在2018年10月25日至11月9日期间签订补偿协议并腾空房屋且交付的,安置面积可按住宅类产权调换办法以主房面积为基数再增购15%;在2018年11月10日至11月24日期间签订补偿协议并腾空房屋且交付的,安置面积可按住宅类产权调换办法以主房面积为基数再增购10%,逾期不予奖励。

  奖励增购部分按住宅类产权调换房安置价结算。期房:按均价2800元/㎡结算;安置房面积超过被征收房屋面积与奖励增购面积之和以外的,按市场价结算(均价5800元/㎡)。

  5.过渡房安置奖

  被征收人自行落实过渡房进行临时安置的,由房屋被征收人向房屋征收部门书面申请认可后,按其主体房屋建筑面积100元/㎡标准给予被征收人一次性奖励。如由征收部门或工作组帮助协调解决过渡安置房的,该项奖金给予征收部门或工作组。但已坍塌、烧毁房屋不予奖励。

  6.成片成幢集体接受征收奖

  在2018年11月24日前,成幢、成片内的被征收人自行相约联合,集体一次性完成签订补偿协议并腾空房屋且交付的,被征收人还可以获如下奖励。

  ①成幢商品房(含房改房)

  住户为24套以上(含24套)单独成幢商品房的,每户可按被征收房屋评估价值的3%的标准给予奖励;住户为24套以下的单独成幢商品房,每户可按被征收房屋评估价值的2%的标准给予奖励。

  ②成片独幢私房

  2幢至5幢成片的,每幢可按被征收房屋评估价值的1%的标准给予奖励;6幢以上成片的,每幢可按被征收房屋评估价值的2%的标准给予奖励。

  7.放弃调换房指标奖

  在2018年11月24日前完成协议签订并腾空交房,选择房屋产权调换的被征收户,如自动放弃奖购面积(第十二条第四款之规定),每放弃一个平方米给予1000元的奖励。

  十三、工作纪律和要求

  各单位、部门要主动担当、依法职责,不推诿扯皮,要严格按照征收补偿标准和政策要求,秉承公平、公开、公正原则,做到一把尺子量到底、一个政策执行到底、一个算盘算到底,不徇私情、不玩忽职守,攻坚克难,实行阳光征收、和谐搬迁。

  十四、本方案未尽事宜按有关法律法规和政策另行处理。由吉水县国有土地上房屋征收与补偿办公室负责解释。

  十五、本方案自发布之日起实施。

  附件:1.国家林业局关于同意河北蔚县壶流河等64处湿地

  开展国家湿地公园试点工作的通知

  2.关于印发赣江百里风光带建设实施方案的通知

  3.江西省吉水县赣江流域吉水段水生态综合治理工

  程PPP项目

  4.关于同意吉水县赣江流域吉水段水生态综合治理

  PPP项目实施方案的批复

  5.关于江西省吉水县赣江流域吉水段水生态综合治理

  工程项目可行性研究报告的批复

  6.征收红线示意图

  7.装饰装修补偿方法

  8.房屋征收补偿标准单价执行表文件及附件.zip

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